Decisão do STJ Ratifica Legalidade da Penhora do Bem de Família oferecido por Fiador em Contrato de Locação

Em um importante desdobramento no âmbito jurídico brasileiro, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, por meio do entendimento consolidado no tema 1.1127, afirmou a legalidade da penhora de bens de família de fiadores em contratos de locação de imóveis, seja residencial ou comercial, conforme estabelecido no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990.

Esse julgamento estabeleceu um precedente relevante, permitindo que juízes e tribunais em todo o país possam aplicar essa decisão em casos semelhantes, seguindo o referido precedente.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais, destaca que "o fiador, ao pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode, por escrito (CC, artigo 819), afiançar o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação".

O tema em análise surgiu na reavaliação do precedente estabelecido no REsp 1.363.368 e no enunciado 549 da Súmula do STJ, os quais validam a penhora de bens de família do fiador em contratos de locação.

Salomão enfatiza que a Lei 8.009/1990 apresenta exceções à regra de impenhorabilidade do bem de família, incluindo as obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação.

Diante desse contexto, as instâncias superiores passaram a debater se a natureza residencial ou comercial da locação teria algum impacto na aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família do fiador.

Em maio de 2022, o Supremo Tribunal Federal – STF declarou constitucional a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação, seja residencial ou comercial.

Para Salomão, a lei não faz distinção entre contratos de locação para efeitos da exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família. Concordando com o entendimento do STF, o ministro observa que criar distinções onde a lei não as estabeleceu poderia violar a isonomia no instituto da fiança, uma vez que o fiador de locação residencial estaria protegido, enquanto o fiador de locação comercial teria seu imóvel passível de penhora.

O ministro argumenta que reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador prejudicaria a autonomia da vontade contratual, impactando a liberdade do locatário de empreender e o direito de propriedade do fiador. Salomão ressalta que a fiança é a garantia mais acessível e amplamente aceita pelos locadores.

"A exclusão da proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação", comenta o ministro.

Esse desdobramento jurisprudencial, portanto, traz implicações significativas no cenário legal, influenciando a dinâmica das relações entre locadores, locatários e fiadores nos contratos de locação de imóveis.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IBDFAM (com informações do STJ)